广深两地商业新格局演变新旧文化碰撞新体验

大湾区哥哥骑行广州东山口，吃牛杂、逛市场、观艺术空间;广州文和友改装为“华文巷”，传统菜市场的水产档口设计，堆满玻璃鱼池和泡沫箱，勾起童年记忆;广州琶醍营造一条国潮街，灯笼街下有多个国潮装置供游人打卡;北京路新大新国潮大厦，一层一朝代，一次穿越宋元明清......

“广州商业零售市场在2021年出现一些好玩的元素，预计2022年还会有更多。这是广州商业创新和活力增强的表现。”近日，第三方研究机构世邦魏理仕和戴德梁行均发布了广深两地的《2021年房地产市场回顾与2022年展望》，两家机构发现，尽管两地有出现过短期疫情，但总体而言，商业零售市场仍沿着预想的轨迹持续复苏。

“零售物业的核心商圈仍然是品牌落地、拓店的优选，然而在部分区域的次核心商圈也受到不少新品牌新商家的关注，成为落地的新选项。”研究发现，在消费市场个性化、时尚化的推动下，新项目、新商业形态层出，并分散于各个区域板块，不断丰富广深两地的商业格局。2022年，这两地的商业创新将更值得期待。

年轻消费群青睐新旧文化碰撞的新体验

近日，位居城市核心商圈的广州文和友以新颜亮相，招牌LOGO上的“超级”二字，换成了“广州”;经历了两个月“整容”，广州文和友“变身”了，一楼进门处多了一条宛如微缩黄沙水产市场的“华文巷”，“肥佬明鱼生”“大哥大海鲜烧烤”“彬哥蟹档”“辉记活虾海产”“海叔生猛鱼档”招牌撞入眼帘。

大部分档口里修建了海鲜池，供应着龙趸、波龙、九节虾、兰花蟹、蛏子、鲍鱼、白鳝等游水海鲜，为食客们全年供应新鲜海鲜食材。据介绍，华文海鲜巷里还会出现一群神秘的档主，个个都有自己的拿手绝活，给客人带来各种各样的海鲜产品和有趣体验。

街坊熟悉的小食店，如陈添记、阿婆牛杂、耕田公凉茶、八珍煎饺、沙湾奶牛皇后、炒螺明、怪书书店、气味小铺等仍保留着，零散分布在一至三楼。随着店内环境变化和菜品口味调整，来广州文和友的受众从年轻人，逐渐延伸到老广街坊、银发一族和孩子们。在楼上用餐区，不时可看到四代同堂的广州家庭，满头银发者也好奇地驻足、停留，萌娃们开心地在窄巷里穿梭、游玩。

“我们出品团队研发了超过150款时令海鲜菜品，举办了30多场海鲜品鉴会，听取近300位顾客的评分建议，上新了20余款海鲜人气菜品。”据广州文和友品牌负责人介绍，上新后的海鲜新菜大受好评，销量一路猛增，甚至追平原有的小龙虾菜品。

该人士表示，其公司被广州这座城市的生猛所打动，持续学习和探索城市内涵，希望能更深入地与广州交织融合。“除了美食，我们还曾举办展览、新春花市，坚持复原广府场景，希望和每位客人重温广州旧时光的美好回忆。”

广州文和友的商业创新和探索，其实是广州商业零售市场的缩影之一。

“这一代的年轻消费群体在审美情趣上，很青睐老街区与新文化、潮文化相碰撞的体验。他们不喜欢人造的场景，而是喜欢回到现实中的场景中去体验、感受那种氛围。比如2021年，大湾区哥哥骑行东山口文旅路线引发热潮;深圳文和友开业引来数万人排队;还有一些城市创意园里冒出的新业态新尝试，都反映了年轻人的这种消费趣味。”

世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询负责人钟廉军指出，这种由本地文化和新潮文化相碰撞的消费潮流，将会推动广州商业市场带来更多的创新，因为相比深圳，具有2000多年历史的广州，拥有更多新旧资源和元素，也更具有创新的条件。

广深两地商业新格局演变

2021年，广深两地零售市场持续复苏，同时新格局也正在不断演变。

其中，广州的优质零售物业首层租金仍在持续恢复中。尽管第二季度由于疫情的原因，零售市场遭遇短时间抑制，但是市场租金水平在2021年下半年重拾回升态势，第四季度保持了上一季度0.3%的小幅环比上升速度，全年累计上涨1.6%。核心高端商场和邻近高端住宅区、交通枢纽上盖的社区购物中心以及优质商业面积云集的次级商圈，都更容易得到零售商的垂青。

在品牌动态方面，从2021年第四季度主要商场新开店铺数量来看，广州市场的服装、特色餐饮和轻食软饮的占比分列前三，与全年趋势一致。四季度，专业运动品牌迪桑特、护肤品牌娇韵诗和日本买手店Studious Tokyo都在广州开出首店。

2021年年末，国外知名个人美妆护肤品牌Tom Ford、YSL、雅诗兰黛、Bobbi Brown、LA MER和兰蔻，也走出天河路，首进珠江新城。另外，新能源汽车仍然表现活跃，在第四季度开出12家新店铺，全年共有43家店铺开业。

“2021年，广州出现零星的传统商业业态凋零案例，但同时也有不少知名运营商通过旧改等方式扩张其在广州的版图，还见证了老城街区的商业新尝试。我们相信这些趋势将会延续至2022年。”钟廉军表示，广州商业格局及模式的演进方向，一方面贴合零售商需求的变化走向，另一方面也顺应当前年轻消费者的休闲消费方式的转变趋势。

另外，即将举办的冬奥会和2022年世界杯也将拉动相关体育运动和装备的销售，推动室内外运动体验和主题餐饮等业态的扩张。

深圳的商业消费经济也平稳推进中。

“深圳精准的疫情防控及常态化工作为经济活动的恢复及发展提供了平稳的环境，尽管年内发生局部新冠疫情，但抗疫工作的迅速反应将影响局限在较小范围，也使得全年消费活动及经营活动基本恢复。”据戴德梁行发布的一份研报显示，深圳今年迎来多个优质购物中心启幕，创历史新高。

新项目分散于各个区域板块，不断丰富深圳的商业格局。同时，由于多数项目所在片区缺乏集中式购物中心，填补了区域内优质购物中心的空白。

戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端分析道，从市场需求来看，今年运动娱乐体验类业态对购物中心的租赁需求旺盛，室内攀岩、滑雪、室内蹦极等品类频频入驻购物中心。新竞技品类的入驻，为游戏社交提供了场所，如HADO、QQfamily 旗舰店等为游戏发烧友提供了多样选择。

奢侈品市场活跃，多个著名奢侈品品牌在深圳湾万象城开业，奢侈品实体店投放小程序营销和购买渠道的现象频现。去年下半年以来，迪奥、宝格丽、卡地亚、路易威登等奢侈品更是在深圳相继举办展览;华南首家老佛爷百货选址深业上城等。

由此可见国际品牌对深圳商业市场的期许，而高端消费的回流将持续支撑深圳奢侈品市场的活力。