自“三条红线”、“贷款集中度”等政策调控相继实施以来，日前又一条“红线”来袭。据消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。这也意味着，政策调控已经从融资端延申到投资端，行业增长又多了一道枷锁。
投销比管控下
部分高投资、高增长房企发展受到挑战
在投销比限制要求下，我们通过销售百强房企的投销比测算结果发现，今年上半年有23家投销比超过40%，相较于2020年30家有明显减少。结合23家销售规模扩张态势来看，高速扩张型房企(2020年销售增速>60%)中，投销比过线企业占5家，行业排名大都在50强之后，随着行业集中度上升，中小房企逐步边缘化，这类房企规模诉求强烈，因此投资表现也更加激进。未来这些房企受到投销比限制的影响可能较大，增速难以维持，企业需加速调整投资结构。
投销比限制将驱动房企经营方式加速转变
目前从信息披露来看，投销比限制覆盖范围是被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，但显然试点范围的扩大，甚至到全面实施，只是时间问题，这些企业将起到带头示范作用，同时也将带动其他企业顺应趋势。
投资端与销售端联动管控，最终目标是要落到企业经营方式转变上。以往房企追求囤地升值或高周转，大都“投资先行”，这也是造成集中供地下“抢地潮”的主要原因之一。投销比限制下，驱动房企经营向“以销定投”模式转变，发展节奏由“快”转向“稳”，这对于土地市场理性竞争以及市场库存的控制都有着重要意义。
