作为北京市首个申请式退租试点，西城区菜市口西片区老城保护和城市更新项目如今已经进入第三个年头。日前记者跟随市政协人资环建委部分委员调研菜西片区保护更新情况时获悉，这里已腾退的1.3万平方米空间有65%得到了利用，变成了人才公寓、设计师工作室、咖啡馆、社区便利店、社区会客厅。
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进展：腾退空间65%已利用
菜西片区位于西城区菜市口十字路口西南角，面积约为6.5公顷，原为菜市口西片危改小区土地一级开发项目，原有居民1100余户，2007年9月启动拆迁，至2009年初拆迁停滞共拆迁居民376户。
2019年，经西城区政府批准，菜西项目转为老城保护和城市更新的试点项目，开展申请式退租、恢复性修建、环境整治及经营管理工作，北京金恒丰城市更新资产运营管理有限公司组织实施并进行经营管理。同年6月，在全市范围内率先启动申请式退租及申请式改善工作，共签约退租居民275户。菜西项目完成申请式退租后，剩余留住居民453户。
据介绍，菜西项目两阶段腾退共形成可经营院落房屋建筑面积1.3万平方米，其中可经营独立院落房屋26个，总建筑面积约4200平方米，具备经营效益的共生院落5900多平方米。在腾退空间利用方面，菜西项目已引进人才公寓、设计师工作室、咖啡馆、社区便利店等，已利用面积达到65%。
委员们调研过程中，发现菜西片区老城保护和城市更新中亮点频出。
亮点一：共生加织补助力老城更新
西砖胡同15号院，别看院门不起眼，里面却是一个三进的大院落，以前是河北深县会馆。改造前这里是个典型的大杂院，居住了17户人家。改造后院落里还有留住居民4户。
如今再走进15号院，迎面是规整的院落，没有了大大小小的棚屋和曲曲弯弯的夹道。一进院子的正房，留住居民与新租户比邻而居。腾退出了的房屋作为人才公寓趸租给了周边一家企业。
记者看到，别看一间房屋的面积只有10平方米左右，但是因为房屋比较高，被隔出了一个小跃层，楼上是“卧室”，楼下是客厅、厨房和卫生间。
除了以共生院的方式作为人才公寓外，完成改造的院落还织补了部分公共服务功能。
西砖胡同8号院，原来是一间粮油商店，如今已经成为社区会客厅，街道和社区的活动几乎都在这里举行。西砖胡同甲19号，现在是一家网红咖啡店，为周边居民尤其是年轻人提供了一处开放、互动的新空间。
亮点二：“促整院”提升院落资产价值
培育胡同16号院，院落房屋的主体框架基本上已经改造完成，成了一个完整的带跨院的两进院落，静候着新生。
其实经过拆迁和退租两个阶段，院落还剩余一户居民没有腾退。金恒丰相关负责人介绍，他们采取了“促整院”的方式获得院落的整体运营权。
“促整院”的模式即以趸租的方式向剩余居民支付租金，将院落剩余居民通过房屋租赁置换的方式迁至区域内改造好的或区域外的空间居住，居民承租关系、支付租金及权益面积都不改变。由项目主体对腾出的完整院落进行整体修建。该模式既提升了留住居民的居住品质，也促成了院落整体改造和运营，大幅提升了院落的经营价值。
培育胡同16号院就实现了“促整”，极大地增加了房屋的资产价值。金恒丰相关负责人介绍：“已经改造的共生院人才公寓，租金在7元每平方米每天，而16号院‘促整’后，租金至少在10元每平方米每天。”
亮点三：留住居民就地改善有了顺畅渠道
老城居民想要改善居住条件，是一件难事。
菜西片区留住的453户居民中，居住面积在15平方米（一间房）以下的就占43.6%。居民改善生活条件最迫切的需求就是增加实际使用面积。基于共生模式的申请式改善是为改善留住居民住房条件建立的长效机制，是形成可持续、可复制的菜西模式的一个重要环节。
“目前已经有50余户居民提出改善申请了，其中就地改善的就有20户。”金恒丰相关负责人介绍，在菜西片区形成了就地改善、平移改善和返租改善三种基本模式，就地改善采取居民自费、一户一策的原则，每年面向居民开放申请时段。公房户还可以选择平移改善，针对私房户，也有返租改善途径，即由企业主导将私房租赁过来，经过改造后统一运营，居民得到实惠，企业也能够通过租金差获得收益。
委员们调研后对菜西片区改造取得的成果表示了肯定，并就老城保护和城市更新提出建议。
建议一：申请式退租应常态化
委员们建议，应该适时调整申请式退租模式，将集中时间段申请调整为集中加常态化。区域启动申请式退租后，在集中申请时段后继续为满足申请式退租条件的居民提供申请渠道和方式，使申请式退租具有延续性，不断推进区域城市更新。同时，可以随着公租房、集租房建设工作的开展，为申请式退租提供“房源池”，助力申请式退租常态化。
建议二：为更新空间经营利用扫清障碍
委员们调研发现，城市更新腾退房屋土地属性为住宅，在后期开展经营利用特别是在餐饮、民宿等业态方面还受到相关政策制约。建议对平房区内商业业态，优化行业监管要求，出台试点放开政策。还应降低城市更新运营成本，城市更新项目带有很强的公益性质，应研究针对城市更新项目的税费减免政策。
建议三：强化法律支撑加强直管公房日常管理
委员们还建议，应出台承租人全部户籍在册家庭成员均不符合公房承租条件时启动公房回收的具体程序，对于公房违规转租转借、恶意拖欠房租、不配合公房复管和修缮等情况，政府相关部门和司法部门共同研究加强公租房管理的工作机制，强化法律支撑，加强直管公房日常管理。
